Получение земельного участка в Крыму, строительство на нем жилого дома было заветной мечтой большинства крымских татар. Благодаря борьбе, упорству и трудолюбию многие стали обладателями того самого движимого и недвижимого имущества, которое в правовом государстве является средством и показателем достатка и благополучия. Вопрос получения, приобретения и сохранения земельных участков в собственности стоит и перед будущими поколениями соотечественников. В связи с этим большая роль отводится существующему законодательству, возможным изменениям и соблюдению всех норм и положений. Об этом мы сегодня поговорим с крымским юристом Рустемом Велиевым.
— Как известно, в августе нынешнего года был принят новый федеральный закон, точнее поправки к Земельному кодексу РФ. Какие новшества ожидают граждан?
— Принятым законом внесены изменения в Земельный кодекс РФ, а также в статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон вступает в силу 1 марта 2025 года.
После опубликования закона и распространения в СМИ информации о его принятии, среди населения практически моментально закрепилось его народное наименование, которое в обобщенной версии можно назвать не иначе как «закон об изъятии земельных участков», возник немалый ажиотаж. И это неудивительно. Возьмем, к примеру, наших соотечественников, годами добивавшихся выделения клочка земли взамен изъятых в 1944 году домов и всего личного имущества. Эти люди годами обивали пороги органов власти, чтобы получить земельный участок. Кто-то, так и не дождавшись такого выделения, потратил на его приобретение собственные сбережения, зачастую немалые, а теперь на горизонте замаячила вовсе не радужная перспектива потерять эту землю за неиспользование по целевому назначению. В такой ситуации, особенно учитывая, что каждый интерпретировал информацию по-своему, беспокойство стало вполне объяснимой реакцией на новость.
И вот тут хотелось бы обратить внимание граждан на то, что норма об изъятии земельных участков, не используемых по целевому назначению, не является новеллой, внесенной вновь принятым законом, такая норма действует и в настоящее время и установлена Гражданским кодексом РФ, кроме того, за использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, в КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.
Согласно действующим положениям закона, земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для жилищного и иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка. Однако законодательством не было установлено, что понимается под освоением земельного участка и каковы его сроки. Поэтому принятым законодательным актом решили устранить этот пробел, и новым законом регламентировали понятие «освоение участка» и когда он признается неиспользуемым по назначению.
В законе указано, что под освоением понимается приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием, иными словами, приведение участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (т.е. расчистка участка от растительности, мусора, выравнивание и т. п. — перечень таких мероприятий утверждает Правительство РФ). Срок освоения составляет три года.
На сегодняшний день постановления Правительства РФ еще не приняты и находятся в стадии проектов, но думаю, что приняты они будут плюс/минус в уже подготовленных редакциях.
Росреестром подготовлен проект акта Правительства РФ «Об установлении перечня мероприятий по освоению земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков». Он включает такие действия, как осушение и увлажнение (при необходимости), очистка участков от древесно-кустарниковой растительности, сорных растений, отходов и т.д.
Второй проект постановления – «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков». Он содержит конкретные признаки, которые позволят оценить, осуществляется ли использование земельных участков в соответствии с законом.
Проектом предлагается установить, что признаки неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков могут быть выявлены исключительно по истечении предусмотренных федеральным законом сроков освоения таких земельных участков, а в случае, если освоение не требуется — со дня приобретения прав на земельные участки (напомню, что исчислять сроки необходимо с момента вступления закона в силу – с 1 марта 2025 года).
Признаками неиспользования земельных участков, на которых отсутствуют здания, строения, сооружения, при условии, что правовой режим таких земельных участков предусматривает строительство и размещение объектов капитального строительства, являются:
1) отсутствие на земельном участке в течение двух лет и более фундамента здания, строения, сооружения, или подземных конструктивных элементов сооружения, для строительства которых предназначен земельный участок, если информация об иных сроках выполнения соответствующих работ не содержится в разрешении на строительство;
2) отсутствие на земельном участке в течение пяти и более лет здания, строения, сооружения, для строительства которых предназначен земельный участок и в отношении которых в соответствии с законом осуществлена государственная регистрация прав на такие здание, строение, сооружение либо на любое помещение или машино-место в них, за исключением случаев, когда соответствующие права не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом, а также если судом установлено, что правообладатель земельного участка не смог завершить его строительство в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект капитального строительства.
Это, что касается земельных участков, предназначенных для ИЖС. Соответствующие нормы проект предлагает и для садовых или приусадебных, а также огородных земельных участков.
Но, как уже было сказано, это лишь проект постановления, говорить предметно можно будет лишь после его официального принятия.
— Освоение земельных участков требует немалых средств, которых у многих нет. Возможно, среди владельцев есть и такие, кто временно покинул пределы полуострова. Какие минимальные работы вы бы рекомендовали осуществить?
— Участки, право собственности на которые перейдут гражданину с 1 марта 2025 года, необходимо будет начинать осваивать с момента приобретения прав на них. По земельным участкам, которые уже находятся в собственности, срок будет исчисляться с 1 марта 2025 года, поскольку принятый закон обратной силы не предполагает.
В соответствии с законом, срок освоения земельных участков составляет три года. То есть, у собственника есть три года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (очистить его от мусора, осушить, если имеется заболоченность, выровнять рельеф, расчистить от растительности, в том числе сухой, и т.д.). Согласно закону, только после истечения трех лет, предназначенных для освоения земли, собственник начинает ее использовать по назначению – приступает к строительству дома, если участок предназначен для ИЖС, выращиванию соответствующих культур, если земля предназначена для садоводства или огородничества, и т.д. Именно с этого момента собственник несет ответственность за неиспользование земельного участка, и контрольные (надзорные) органы могут зафиксировать нарушения.
Обязанность приступить к использованию своего участка по назначению возникает у его правообладателя не позднее трех лет по истечении срока для его освоения.
Иными словами, у собственника неосвоенного участка есть почти 6 лет на то, чтобы приступить к его использованию по целевому назначению. За это время можно, например, направить в муниципалитет уведомление о планируемом строительстве, после получения застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта залить фундамент или начать подготовку к таким работам, начать подготовительные действия на присоединение участка к объектам инженерной инфраструктуры: электричество, водопровод и т.д. Это уже будет означать, что земельный участок используется по назначению.
При этом в законодательстве не предусмотрено ответственности за незавершенное строительство. То есть, если ориентироваться на даты, учитывая, что закон вступает в силу с 1 марта 2025 года, то для действующих правообладателей земельных участков, требующих освоения, необходимо в срок до 1 марта 2028 года их освоить, и до 1 марта 2031 года приступить к использованию по целевому назначению. При этом не забываем, что к этому сроку вовсе необязательно достраивать дом, так как действующим законодательством застройщику предоставляется право осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в течение десяти лет со дня направления застройщиком уведомления о планируемом строительстве в муниципальные органы власти. Таким образом, если у гражданина имеется на сегодняшний день неосвоенный земельный участок, предназначенный для ИЖС, то ввести объект капитального строительства в эксплуатацию он должен будет не позднее 1 марта 2038 года. Для правообладателей тех земельных участков, которые не требуют освоения и уже готовы к использованию, этот срок составит на три года раньше, то есть до 1 марта 2035 года.
— Прецеденты изъятия земельного участка при старой редакции Закона бывали?
— Да, таковые имеются, но их нельзя назвать массовыми. В первую очередь, это связано как раз с тем, о чем мы с вами говорили в самом начале — законодательством не было установлено, что понимается под освоением земельного участка и каковы его сроки. Но, так или иначе, если брать статистику по РФ, прецеденты изъятия в судебном порядке неиспользуемых земельных участков, конечно, были, и в последние годы они несколько участились. Но, снова-таки, это происходит и в действующей редакции закона. Замечу, что в новом законе не расширили основания для изъятия земельных участков, а лишь ввели понятие «освоение участка» и когда он признается неиспользуемым по назначению.
Конечно, это не повод расслабляться, потому что многолетняя практика показывает, что каждый чиновник может понимать норму закона по-своему, поэтому лучше не затягивать до последнего.
— Защита интересов будет осуществляться в суде?
— Да, как и всегда происходит в таких случаях. Но, чтобы успокоить людей, отмечу, что даже если гражданин все необходимые действия не выполнил вовремя, это не будет автоматически являться основанием для изъятия земельного участка, этому процессу будет предшествовать проведение контрольных (надзорных) мероприятий. Правообладатели участков, на которых будут выявлены признаки неиспользования, смогут устранить нарушения в установленном порядке. Изъятие – это уже крайняя мера. В любом случае, у гражданина всегда будет возможность отстаивать свое право в судебном порядке – это прямая конституционная норма. В любом случае, рекомендую всем собственникам неосвоенных или неиспользуемых по целевому назначению земельных участков принять информацию к сведению и, по возможности, совершить необходимые действия, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
— Какие земельные участки смогут изымать у граждан с принятием нового закона?
— Те же самые земельные участки, которые имеют право изымать и сейчас: земельные участки из состава земель населенных пунктов, в частности, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, коммерции, рекреации, садовые или приусадебные земельные участки, огородные земельные участки и т.д.
comments powered by HyperComments